【基本案情】
   2009年1月4日，甲陪同乙看了位于本市某地的一套房屋，乙在看房確認(rèn)書(shū)上簽字。事后，乙利用甲提供的中介信息避開(kāi)甲另行與甲介紹的出售方丙簽訂房屋買賣合同，違反雙方的協(xié)議，起訴要求乙支付居間報(bào)酬人民幣5000元，違約金人民幣3000元。
   被告乙答辯稱：被告未與原告簽訂居間合同，被告確實(shí)在原告提供的買受方看房確認(rèn)書(shū)上簽名，但上面房屋地址一欄原先是空白的，但原告并非是獨(dú)家代理銷售系爭(zhēng)房屋，原告所帶看的房屋已由中原公司介紹看房在先，且在中原公司的介紹下，促成了其與系爭(zhēng)房屋原權(quán)利人的房屋買賣，被告不存在違約。原告僅陪同被告看房，未促成買賣合同成立，按法律規(guī)定不得要求支付報(bào)酬。不同意原告的訴訟請(qǐng)求。
  法院查明事實(shí)作出判決，原告要求被告支付報(bào)酬及違約金的訴訟請(qǐng)求不予支持。

【案例評(píng)析】
   本案是一起居間合同糾紛。原告作為居間人，不但應(yīng)向被告提供訂約的房地產(chǎn)信息，而且還要努力促成被告與出售方的買賣成立，只有上述條件具備，原告才有權(quán)收取被告的報(bào)酬。根據(jù)本案查明的事實(shí)，系爭(zhēng)房屋原權(quán)利人不是僅委托原告一家出售房屋，原告雖然陪同被告看房，但不能認(rèn)定已經(jīng)履行了作為居間人應(yīng)盡的居間義務(wù)，已經(jīng)促成合同成立。被告與系爭(zhēng)房屋原權(quán)利人之間的房屋買賣成立并非是原告促成，而是由丙居間成功，并向丙支付了報(bào)酬，原告不具備向被告收取報(bào)酬的條件。原告可以要求被告支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用，但要求被告支付報(bào)酬及違約金的訴訟請(qǐng)求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。因此法院判決未支持原告的訴訟請(qǐng)求。
【基本概念】

   根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)支付報(bào)酬。根據(jù)該法條，可以看出居間合同通常只有兩方當(dāng)事人，即為他方提供報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或提供交易媒介的居間人，以及給付報(bào)酬一方的委托人，在少數(shù)情況下會(huì)有訂立合同的第三人作為共同訴訟當(dāng)事人參加訴訟。在審判實(shí)踐中，有可能產(chǎn)生的居間合同糾紛不外乎二大類，即因酬金而引起的糾紛，另一種為賠償性糾紛。

    通過(guò)對(duì)上述法條的分析我們不難看出，在此類居間合同糾紛中，作為原告的居間人只要舉證證明促成合同成立，就可以取得酬金，而酬金的多少則可以依據(jù)約定或者公平合理原則加以確定。假使沒(méi)能促成合同成立的，也可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用，所以在此類糾紛中，原告的舉證責(zé)任合符“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”的原則，并且作為原告的居間人也容易舉出是否促成合同成立的證據(jù)，在訴訟中，其舉證權(quán)利和義務(wù)是一致的;對(duì)于作為被告的委托人，如要提出抗辯，同樣只要舉出合同是否訂立的證據(jù)就行，也合符“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”的原則。

【注意事項(xiàng)】

    居間合同是中介常用到的一個(gè)合同，關(guān)系到了居間人和委托人的利益，因此簽訂時(shí)要注意以下事項(xiàng)：
   一、購(gòu)房人首先要了解中介人員的信息，如經(jīng)營(yíng)范圍、執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的姓名及證號(hào)等等。如果購(gòu)房者在直接到中介公司進(jìn)行洽談的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)中介公司未經(jīng)備案、注冊(cè)登記或執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人證號(hào)名不副實(shí)，應(yīng)立即停止交易，向有關(guān)部門核實(shí)、舉報(bào)。

   二、中介收取合同約定的中介服務(wù)費(fèi)需明確細(xì)節(jié)問(wèn)題;　
    （一）支付報(bào)酬的條件。只有當(dāng)居間人促成合同成立時(shí)，居間人才能要求委托人支付報(bào)酬。

    （二）當(dāng)居間人促成合同成立時(shí)，居間活動(dòng)的費(fèi)用由居間人來(lái)負(fù)擔(dān)。但是，若居間人未促成合同成立的，可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用，但不得要求委托人支付報(bào)酬。

　 （三）居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　三、在合同中明晰中介費(fèi)的支付條件。原則上是在中介公司促成雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)支付，但鑒于房屋交易過(guò)程中環(huán)節(jié)較多，可以將中介經(jīng)紀(jì)費(fèi)的支付與工作進(jìn)度相結(jié)合，做到哪一步就支付哪一步的中介經(jīng)紀(jì)費(fèi)。

　四、注意定金、訂金，預(yù)付款，違約金條款。如果是對(duì)方提供的為格式合同，那么，在簽訂合同前，最好請(qǐng)專業(yè)律師把關(guān)，修改、刪除合同中對(duì)己不利條款，增加自身需要的條款，以達(dá)到利益平衡，降低糾紛、損失發(fā)生。

　五、保密約定。在簽訂居間合同時(shí)，若委托人要求居間人不得將其姓名或商號(hào)、名稱告知對(duì)方。則應(yīng)在居間合同中體現(xiàn)出來(lái)。此時(shí)，居間人就負(fù)有對(duì)委托人信息保密的義務(wù)。居間人在交易雙方訂立合同之中或之后都應(yīng)履行保密的義務(wù)。居間人如違反該義務(wù)致使委托人受損害的，應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

     （一）支付報(bào)酬的條件。只有當(dāng)居間人促成合同成立時(shí)，居間人才能要求委托人支付報(bào)酬。

     （二）當(dāng)居間人促成合同成立時(shí)，居間活動(dòng)的費(fèi)用由居間人來(lái)負(fù)擔(dān)。但是，若居間人未促成合同成立的，可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用，但不得要求委托人支付報(bào)酬。

　 （三）居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

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